Le mécanisme de régulation des loyers, appelé également "encadrement des loyers", s'applique aux "zones d'urbanisation continue comptant plus de 50 000 résidents et caractérisées par un déséquilibre significatif entre l'offre et la demande de logements, engendrant des problèmes substantiels d'accès au logement à travers l'ensemble du parc résidentiel", comme stipulé dans le texte de référence. Ces zones sont déterminées par les autorités locales en fonction de critères tels que la demande de logements, l'offre disponible et les niveaux de loyers. Concrètement, cela concerne 1 149 municipalités situées au sein des 28 agglomérations de France métropolitaine suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.
En dehors de ces zones sous tension, les tarifs des locations résidentielles non meublées et meublées demeurent libres, sauf pour les habitations classées en catégories F et G selon le diagnostic de performance énergétique (DPE), pour lesquelles des augmentations sont interdites depuis le 24 août 2022 en Métropole.
Le loyer maximum que le propriétaire peut demander pour un logement situé en zone tendue est déterminé par les autorités locales en fonction de plusieurs critères, tels que la taille du logement, son emplacement géographique, sa qualité…
En cas de non-respect de l'encadrement des loyers, le propriétaire peut être condamné à une amende administrative qui peut atteindre 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale (une SCI par exemple).